行业下行周期中的“稳健领跑者”，保利发展销售额连续两年稳居行业第一

2024年房地产行业呈现“政策发力托底、市场分化加剧”的典型特征。在去年四季度中央政治局会议定调“止跌回稳”后，降首付比例、取消利率下限、3000亿保障房再贷款等政策密集出台，行业呈现“核心城市率先回暖、库存结构优化”的特点，住宅供应面积连续两年低于成交面积，为市场企稳创造基础。

4月28日，保利发展发布2024年度业绩报告，报告期内实现营收3116.7亿元，归母净利润50.0亿元，是行业内为数不多保持盈利的公司；销售规模再度领先市场，全年实现签约金额3230亿元，稳居行业第一。

作为龙头房企，保利发展凭借稳健的经营、前瞻性的布局和高度的财务自律，交出了一份含金量极高的全年业绩答卷，在行业分化中进一步巩固了头部地位。

核心城市战略成效显著，销售规模领跑行业

在行业的深度调整期，保利发展通过“城市深耕 精准投拓”双轮驱动，构建起独特的战略纵深。

销售规模持续领跑行业，一方面源于保利发展对政策窗口期的敏锐把握，如去年三季度积极打响“保价”政策第一枪，十月单月实现销售额423亿元，同比提升28%，有力稳住市场信心。

另一方面也得益于其精准的城市布局策略，核心城市战略成效显著。

2024年38个重点城市为保利发展贡献了超90%的销售额，市占率达到7.1%，较2023年同期进一步提升 0.3 个百分点，其中14个核心城市取得10%以上的市占率，16个城市连续三年排名前三。

这种战略定力在土地市场也得到充分印证。报告期内，保利发展增量投资规模继续保持行业领先水平，公司全年新增拓展总地价683亿元，权益地价602亿元，位居行业第二，新拓展项目权益比提升至 88%，创近十年新高。自2022年以来，公司三年拓展总地价近4000亿，总货值约7350亿元，居行业第一。

投资策略继续聚焦在一二线核心城市，2024年公司99%投资金额位于38个核心城市，74%投资金额位于北上广一线城市的核心区域核心板块。2024 年当年拓展当年开盘项目 23 个，销售金额172亿元，动态销净率超过 9%。

同时，针对存量土地这一行业痛点，近年来保利发展也在积极谋划推进存量土地的“调转换退”，即通过“调规转性、换 地、退地”等多种方式，优化存量用地，降低资金占压。

截至报告期末，保利发展已完成约270万方存量未开工土地资源盘活，盘活资金超百亿。多个换地项目首开兑现度良好，换地效果达到预期。

财务稳健性凸显，构建逆周期护城河

在行业资金链普遍承压的2024年，房企国内贷款同比下降6.1%，定金及预收款降幅达23.0%，保利发展却展现出逆周期的财务韧性。

2024年，通过债务结构优化，保利发展有序降负债缩表，年末公司有息负债规模压降54亿元至3488亿元，连续两年实现债务规模压降；资产负债率同比下降2.2个百分点至74.3%，实现了连续四年下降。

截至报告期末，保利发展三年以上到期债务金额1381亿元，占比较年初大幅提升8个百分点至39.6%。

更值得关注的是其现金流管理能力，在全国首付比例下降的背景下，保利发展2024年销售回笼率逆势提升1.3个百分点至79.6%，全年实现销售回笼3277亿元，签约回笼率超过100%。叠加在手现金1342亿元及已售待回笼资金（含销项税）832亿元，未来可动用资金充裕。

这一“安全垫”厚度远超同行，支撑其经营性现金流已连续七年为正，在行业流动性危机中构建起难以复制的护城河。

这种财务定力的背后，是保利作为央企独特的融资优势：报告期内，保利发展新增有息负债综合成本同比下降22BP至2.92%，有息负债综合融资成本同比下降46BP至3.1%，均创下历史新低，且成为头部房企中唯一完全清偿境外美元债的企业，彻底规避汇率波动风险。

其中，公司债利率最低至2.20%，中期票据利率最低至 2.30%，短 期融资券利率最低 2.02%，均创公司直接融资同期限历史新低。

此外，在2024年“经营性物业贷款”和“房地产融资协调机制”等信贷政策的支持下，保利发展全年新增持有资产经营性物业贷款130亿元，年末经营贷余额310亿元，有效盘活了存量资产。

这种“低成本、长周期”的资金获取能力，在行业信用分层加剧的当下，正转化为不可复制的竞争优势。

“品质时代”下，以产品力重塑行业标准

在销售领先与财务稳健的同时，保利发展进一步以产品力构筑品牌护城河。

当下，购房者的决策逻辑已从“价格敏感”转向“品质优先”，作为首个提出“品质时代”的房企，保利发展目前已形成“天悦人和”三大产品系十二大子品牌，以“好产品 好服务”为新时代的美好生活提供整套解决方案，并得到了行业的高度认可。

据克而瑞统计的中国房地产产品力排行榜显示，2024年保利发展全国排行第2名，物业服务力位居央企首位，公司品牌价值连续十五年蝉联行业第一。

其2024年新获取项目中，多数项目首开实现全维实景，以“所见即所得”的实景展示获取客户信任，并且产品的市场竞争力也获得了市场的认可。

在2024年保利发展首开的产品系项目中，有七成销售流速达到板块前2名。通过实景展示提升项目打动力，成都花照天珺、西安云谷和著等多个项目首开去化率超70%。

当购房者将“交付确定性”列为首要考量时，保利发展的产品力已从单一的空间营造升维为全周期的品质承诺。

在交付端，保利发展全年完成14万套品质交付，22个项目获市级以上施工示范认证。其中部分项目还实现了提前交付，如北京保利·锦上二期提前超200天交付。

同时，为更快响应市场导向和消费者需求变化，缩短交付周期、提高产品竞争力，保利发展还在海南试点了快速建造体系 ，将拿地到竣备周期缩短至14个月 。

在“保交楼”成为民生工程的当下，这些数据不仅是品牌护城河，更成为获得市场信任的关键筹码。

多元业务协同发力，开辟第二增长曲线

在开发主业之外，多元业务的突破，则为保利打开了第二增长曲线。

报告期内，保利发展多元业务板块协同发力，实现营业收入约40亿元，酒店、购物中心、写字楼、租赁住房等商业经营类资产项目累计开业534万平，年内规划34个可售项目转经营，并通过经营性物业贷等方式实现融资37亿元。

其中，物业板块持续扩大服务规模，截至报告期末，保利物业合同面积及在管面积分别约为9.9亿平方米与8.0亿平方米，同比分别增长0.7亿平方米、0.8亿平方米。物业服务第三方贡献持续加大，年内实现收入约为人民币49.87亿元，较上年同期增长约19.6%。

资产经营板块则通过“租赁住房 商业运营”双轮驱动。

2024年，结合国家“租购并举”发展规划，保利发展重点发力租赁住房业态，期末公司在管租赁住房规模超过4.5万间，在营租赁住房超2.2万间，同比增长47%，覆盖上海、广州、杭州、成都等核心城市。

商业经营稳步提升，在租购物中心出租率实现连续三年提升，近2年新开业的上海花木时光里、广州鱼珠时光、杭州时光里、成都时光里、长沙时光汇等项目广受好评。

与此同时，保利发展也在积极探索政策红利，通过专项债支持盘活超百万方存量资产，为行业“存量时代”的转型提供实践范本。

一方面通过探索存量转经营，在成都、长春、大连、郑州、梅州等各能级城市，积极探索存量公寓、住宅转为保障性租赁住房，成都和寓爱尚里店、天寰店，均实现开业即满租。

另一方面通过以租促售，在广东（华南公司）、湖北、山东等省份积极开展商业街、社商经营，通过以租促售成交接近3亿元。

这种“开发 运营 服务”的生态闭环，不仅平滑了开发业务的周期波动，更在新型城镇化进程中开辟出增长新极。

当行业仍在讨论如何“活下去”时，保利发展已开始构建“开发-运营-服务”的全生命周期能力。未来，随着专项债收购存量资产、保障性住房等更多政策的加速落地，保利发展在土储质量、融资成本端的优势也将进一步凸显，或将成为行业从“增量开发”转向“存量运营”的关键范本。