深圳月亮湾花园样本：老旧小区拆除重建如何跨越资金、政策与民意三重门？

据媒体报道，深圳市南山区月亮湾花园小区一期住宅楼建成于 1992 年，楼龄超 32 年，楼体多处钢筋裸露、破败不堪，小区 40 余栋楼有 10 栋达到 C2 级。有居民表示，2023 年 5 月，95% 居民联名申请将该小区纳入老旧小区拆除重建类城市更新项目，但后续工作因故停滞。

当地街道办表示，会落实该小区的房屋鉴定，推进隐患整治，目前有两种选择，一是进行综合整治，二是申请纳入城市更新项目。多数居民更倾向于 " 推倒重建 "。有业主表示：" 只有拆除重建，才能改变我们当前各种矛盾和问题 "。

在一些城市的老城区，不少老旧小区环境逼仄、脏乱，甚至有些楼房已成危房，影响居民的居住体验甚至人身安全。" 拆除重建 " 可能成为未来老旧小区居民改善住房条件的一种新趋势，但一些现实问题也摆在眼前，诸如危房等级评估和鉴定、重建资金来源、重建过程中可能面临的法律问题等，都成为老旧小区拆除重建需要突破的障碍。

危房鉴定：" 推倒重建 " 的关键一步

" 推倒重建超大型住宅项目不是一蹴而就的事。房子老了安全隐患多，但重建涉及方方面面，比如资金、规划、居民意愿协调等。先解决主要矛盾，比如落实房屋鉴定，推进隐患整治，再逐步考虑后续的改造方式，这样才能稳扎稳打。" 有网友直言，大型住宅项目的 " 推倒重建 " 困难重重，房屋鉴定就是重要的前提条件。

北京金诉律师事务所主任、知名房产律师王玉臣在接受羊城晚报记者采访时表示，月亮湾小区这种情况，" 拆除重建 " 在法律上是具有可行性的。月亮湾花园小区建成已 32 年，且存在严重安全隐患，根据《深圳经济特区城市更新条例》第二十六条，符合拆除重建的法定条件。同时结合《城市危险房屋管理规定》第九条，若危房鉴定结论为 " 整体拆除 "，则开发商或政府可依法启动拆除程序。

根据 2020 年 6 月起实施的《深圳市既有房屋结构安全隐患排查办法》，C 类房屋视危险程度和处理方式可分三类，其中 C1 类房屋是指采取修缮、加固或拆除加建部分等措施后可消除安全隐患的房屋，隐患消除后可将房屋安全隐患类别判定为 A 或 B 类；C2 类房屋是指需要进行鉴定的房屋；C3 类房屋是指需要立即停止使用、进行后续处理的房屋。

王玉臣表示，月亮湾小区有 10 栋达到 C2 级，想要实现 " 拆除重建 "，街道办需尽快完成危房鉴定并公示结论，同步启动城市更新计划申报，协调当地住房和城乡建设局、城市更新和土地整备局等部门成立专项工作组，推进后续工作。

资金来源：老旧小区重建的 " 卡脖子 " 问题

公开资料显示，月亮湾花园曾有棚户区改造和入选拆除重建类城市更新项目的机会。

2020 年 8 月，深圳市南山区南山街道曾发布 " 关于开展月亮湾花园片区棚户区改造项目意向调查的公告 "，拟在月亮湾花园片区进行棚户区改造。意见征集结果显示，同意并且签约的户数超过 95%。根据棚改相关规定，小区达到了可棚改的标准。

在 " 前海概念 " 与 " 拆迁利好 " 两大因素的叠加下，小区一度成为前海片区的 " 网红盘 "，成交价格水涨船高。一年之后，该小区即在政策层面遭遇 " 当头棒喝 "。

2021 年 8 月，住房和城乡建设部《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》明确要求各地积极稳妥实施城市更新行动，坚持划定底线，严格控制大规模拆除、增建、搬迁，保留利用既有建筑、保持老城格局尺度、延续城市特色风貌，全力保留城市记忆。

棚改进程中止，但小区业主们并没有放弃努力。有业主介绍称，2023 年 5 月，小区 95% 居民联名申请将月亮湾花园纳入 " 老旧小区拆除重建类城市更新项目 "，结果开发商运营又出了问题。

业内人士表示，在棚改和引入开发商拆迁重建的道路受阻的情况下，小区居民还可以选择 " 业主自筹资金原拆原建 " 的方式，来提升小区的居住条件和建筑安全，广州市花都区集群街 2 号楼居民自筹资金拆违建新就是一个典型案例。

集群街 2 号楼始建于 20 世纪 70 年代，为五层混合结构房屋，由于年久失修，被鉴定为房屋整体出现险情的 D 级危房。业主们大胆提出支持拆除重建计划，得到相关部门支持后，又依据 " 谁受益、谁出资 " 的原则于 2023 年 11 月设立共管账户，筹集资金数百万元。

2024 年 3 月 18 日，拆除重建工程正式开工，经过约 9 个月的拆建工作，这栋曾经的 D 级危房以崭新的电梯住宅形象重生，并成为广东省首个自筹资金拆危建新项目。业主们拿到新屋钥匙，在验收交房的同时，也完成了房产证办理。

居民共识：利益协调面临现实考验

" 重建听起来很美好，但实际操作起来难度极大。大家肯定都希望改善居住条件，但有没有想过居民的需求和诉求可能并不完全一致。还得根据实际情况，合理规划，逐步推进。" 有网友评论认为，居民各自情况不一，诉求也可能有所区别，需要形成共识。

王玉臣也认为，拆除重建需极高比例的业主同意，只有业主达成共识，重建工作才能顺利推进，" 在老旧小区的拆除重建过程中，需要业主积极行动与配合。此类事宜属于小区的重大事件，需要小区业主团结起来，心往一处想，依法依规推进。"

《深圳经济特区城市更新条例》第二十五条规定，申报拆除重建类城市更新单元计划时，拆除范围内物业权利人更新意愿需符合相应要求，其中部分条款要求应当经 " 专有部分面积占比百分之九十五以上且占总人数百分之九十五以上的物业权利人同意 "。

" 拆除重建 " 工作不仅拥有极高的同意比例门槛，在资金筹集方面也面临着现实考验。

国务院办公厅 2020 年 7 月印发的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》明确，要建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制，合理落实居民出资责任，" 按照谁受益、谁出资原则，积极推动居民出资参与改造，可通过直接出资、使用（补建、续筹）住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式落实。"

广州市花都区集群街 2 号楼业主按照 " 谁受益、谁出资 " 的原则筹集拆除重建资金，但该建筑体量较小、涉及业主户数有限，自筹资金总量在百万层级，因此容易达成共识。但对于一个拥有 40 余栋楼和 2000 多户居民的大型小区，难度可见一斑。

未来展望：政策与技术都有广阔的探索空间

老旧小区拆除重建的本质是城市治理逻辑的转型，城市更新是城镇化发展历史的必然过程。未来老旧小区的拆除重建，无论在政策层面还是在技术层面都有广阔的探索空间。

2025 年政府工作报告中提出，今年将持续推进城市更新和城镇老旧小区改造。住房和城乡建设部部长倪虹表示，住房和城乡建设部将下功夫实施一批惠民生、促发展、防风险的更新项目，2000 年以前建成的城市老旧小区都要纳入改造范围，因地制宜实施改造，也鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅。

据新京报报道，今年北京两会期间，北京市政协委员、北京市住宅建筑设计研究院有限公司城市更新研究院总监马云飞提交了一份 " 推动模块化建造技术（MIC、CMC 等）在老旧小区拆除重建项目中的应用 " 的提案。

马云飞认为，当前老旧小区拆除重建面临诸多困境，诸如时间周期长、改造成本高，居民需求差异大，而模块化建造技术的应用具有多方面优势，如将工地作业移至工厂，改善作业环境，提升项目质量并降低安全风险、缩短建设周期等。

公开数据显示，从 2019 年中央部署实施城市更新以来，全国已累计开工改造城镇老旧小区近 28 万个，惠及 1.2 亿居民；加装电梯超过 13 万部，增加停车位 380 万个，增设养老、托育设施近 8 万个，实打实增强了人民群众的获得感、幸福感、安全感。

城市更新是城市物理空间的重塑，更是对公民生命权、居住权的制度性回应。唯有政策弹性、技术革新与居民赋权的协同，才能破解老旧小区 " 住不爽、拆不动、改不起 " 的困局，实现城市有机更新的可持续发展。

文丨记者 张文